加息0.25个百分点，正逢加拿大最后一波大规模房贷续期

加拿大央行10月28日将政策利率上调0.25个百分点。部分房贷持有人第二天早上就感受到了影响，当时各银行的优惠利率（prime rate）开始跟进上调。

新的政策利率为2.5%。正如 Maple 在10月30日所报道，这是加拿大央行自2023年以来的首次加息。

加拿大的大多数房贷并不随优惠利率变动。固定利率房贷在签约或续期时定价，其价格更贴近债券市场，而非央行的隔夜利率。因此，10月的决定以两种不同的速度、两种不同的幅度，落在两类家庭身上。

央行为何出手

加拿大央行在10月28日的新闻稿中表示，加息是 "to reduce the risk that continuing high energy prices spread broadly"（大意：为降低能源价格持续高企向更广泛领域扩散的风险），扩散至其他价格。新闻稿称，按消费者价格指数衡量的通胀率自4月以来一直在3%左右，央行预计到年底将接近3½%。

管理委员会（Governing Council）没有排除下一步行动。新闻稿称 "There could be a need to increase the policy rate further"（大意：可能需要进一步上调政策利率），同时补充说委员会 "agreed to proceed carefully"（大意：同意审慎行事）。下一次利率决议定于12月9日公布。

Maple 对此次决议的报道 "Bank of Canada Raises Its Rate to 2½%, the First Increase Since 2023" 列出了决议背后的预测；Maple 10月31日的报道 "Canada's Economy Was Flat in August, and the Loonie Ended October Firmer" 则介绍了经济增长背景。

进入家庭预算的两条渠道

对房贷持有人而言，加息通过两种方式到来。

1. 以优惠利率定价的浮动利率贷款。 银行设定优惠利率，并随政策利率调整。加拿大国民银行（National Bank of Canada）将其优惠利率上调至4.70%，自10月29日起生效。浮动利率房贷按优惠利率加减固定利差计息，在同样调整的贷款机构，其利率上升了整整0.25个百分点。按作者自行计算，以C$400,000的贷款余额计，在余额下降之前，每年的额外利息约为C$1,000。部分浮动利率房贷采用固定月供；对这类贷款而言，每月还款额不变，但其中用于支付利息的部分增加。
2. 续期时的固定利率房贷。 这类贷款在期限结束前不会多付任何费用。续期时，新利率跟随加拿大政府五年期债券收益率，而该收益率反映了投资者对未来五年政策利率走向的预期。根据央行的每日数据，五年期基准收益率10月27日为3.57%，决议当日为3.62%，10月29日为3.58%。收益率在决议前后变动不大。

各特许银行向加拿大央行报告的挂牌利率也呈现同样的分化。在10月7日至10月28日的四次每周读数中，其五年期常规房贷利率均为6.19%。挂牌利率是标价，远高于大多数借款人谈下的利率，且在决议前后的四周内没有变化。

第一条渠道覆盖的借款人更多，但每人受影响较小：以C$400,000为例，增加的利息约为每月C$83。加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）的《住宅抵押贷款行业报告》2026年秋季版在其房贷期限占比图表中显示，2026年6月浮动利率房贷占房贷期限的36%，远低于2022年初的峰值占比。

最关键的续期来自2021年

更大的风险敞口集中在疫情期间利率极低时锁定五年期固定利率、如今正在续期的家庭。

加拿大央行2026年5月发布的《金融稳定报告》估算了这一群体的规模。未来一年内续期的疫情时期五年期固定月供房贷 "about 12% of all outstanding mortgages in Canada"（大意：约占加拿大全部未偿房贷的12%），而且 "on average, these borrowers will see their payments increase by about 15%"（大意：这些借款人的月供平均将上升约15%）。

据央行报告，另一组规模略大的续期贷款由浮动月供贷款和较短期限的固定利率贷款构成，平均而言 "not see their payments change at renewal"（大意：续期时月供不会变化）。

举例来说，一个续期前每月还款C$2,000的家庭，按该平均涨幅计算，续期后每月约需还款C$2,300。该数字为作者基于央行平均值推算；个人涨幅因原始利率、剩余余额和新期限而异。

央行还给出了这波续期潮的结束时间。央行报告称："By the second half of 2027, nearly all mortgage holders facing large payment increases will have renewed"（大意：到2027年下半年，几乎所有面临大幅月供上涨的房贷持有人都将完成续期）。CMHC 的秋季报告得出了类似看法："The largest renewal shock has likely passed"（大意：最大的续期冲击很可能已经过去），但部分借款人 "will still face higher payments, particularly those renewing 5-year mortgages taken out in 2021"（大意：仍将面临更高的月供，尤其是为2021年申请的五年期房贷续期的借款人）。

隔夜利率上调0.25个百分点只是在边际上改变了这一局面。它并未改变主要驱动因素，即2021年合同利率与当前五年期收益率之间的差距。

借款人的承受情况

决议前的家庭数据总体平稳，压力集中在少数地方。

加拿大统计局9月11日公布，家庭偿债比率（可支配收入中用于偿还本金和利息的比例）在2026年第二季度降至14.52%。同一份公告显示，房贷利息支出增幅为 "the largest amount in the last two years"（大意：近两年来最大），而家庭债务占可支配收入的比例有所下降。

银行的拖欠率仍然较低，其他领域则较高。CMHC 的秋季报告追踪逾期90天或以上的房贷；房贷投资机构（mortgage investment entities）是承接被银行拒绝的借款人的私人贷款机构。

资料来源：CMHC，《住宅抵押贷款行业报告》，2026年秋季版。

CMHC 预计，到2027年年中，安大略省 "to record the largest and most sustained increase"（大意：将录得最大且最持久的增幅）的拖欠，不列颠哥伦比亚省和大西洋省份的上行压力则较为温和。

央行报告考察了所有信贷形式的拖欠情况，房贷持有人的拖欠率大致稳定在1.3%左右，无房贷人群约为2.5%。

压力测试在续期时的作用

加拿大受联邦监管的贷款机构按金融机构监管局（OSFI）设定的最低利率审核无保险借款人的资格："the greater of the mortgage contract rate plus 2% or 5.25%"（大意：房贷合同利率加2%与5.25%两者中的较高者）。

续期家庭大多已经跨过这一门槛。央行报告发现，"more than 90% of borrowers who renewed in the past 12 months did so at rates below their qualifying rates"（大意：过去12个月续期的借款人中，超过90%的续期利率低于其资格审核利率）。报告还估计，按当前房价计算，2027年续期的借款人中约4%将无法再融资，主要原因是其房屋净值过低，达不到贷款机构的要求。据央行估计，多伦多的这一比例约为全国的两倍，若房价再下跌10%，两者都将上升。

续期本身并不重复压力测试。OSFI 的 B-20 指引称，贷款机构 "not expected to re-apply the qualification rate assessment to existing borrowers that are renewing mortgages"（大意：无需对续期的现有借款人重新进行资格利率评估）；OSFI 的最低资格利率页面称，只要摊还期和贷款金额不增加，它不要求贷款机构对续期时直接转至另一家贷款机构的无保险房贷适用该规则。能够持续还款的家庭通常可以货比三家进行续期。

决定未来一年的因素

10月的加息是影响加拿大房贷月供的两股力量中较小的一股。较大的一股是续期潮，央行预计其将在2027年下半年前基本完成，定价依据的是五年期债券收益率，而非隔夜利率。

0.28%的拖欠率使银行有余地消化上升，其下一份季度报告将显示信贷损失拨备是否随之变化。12月9日的决议对浮动利率借款人最为重要，CMHC 估计2026年6月这类贷款占房贷期限的36%。对于2021年这一批借款人，需要关注的数字是续期通知寄到当天的五年期债券收益率。