Une hausse d'un quart de point rencontre les derniers grands renouvellements hypothécaires au Canada

La Banque du Canada a relevé son taux directeur d'un quart de point de pourcentage le 28 octobre, et certains détenteurs de prêts hypothécaires l'ont ressenti dès le lendemain matin, lorsque les taux préférentiels des banques ont commencé à suivre.

Le nouveau taux directeur est de 2.5 pour cent. Cette décision constituait la première hausse de la Banque depuis 2023, comme Maple l'a rapporté le 30 octobre.

La plupart des prêts hypothécaires canadiens ne bougent pas avec le taux préférentiel. Un prêt hypothécaire à taux fixe est tarifé au moment de sa signature ou de son renouvellement, et ce prix suit le marché obligataire de plus près que le taux du financement à un jour de la Banque. La décision d'octobre touche donc deux groupes de ménages, à deux vitesses différentes et dans deux ampleurs différentes.

Pourquoi la Banque a agi

La Banque a indiqué dans son communiqué du 28 octobre qu'elle relevait le taux "to reduce the risk that continuing high energy prices spread broadly" (traduction libre : pour réduire le risque que la persistance de prix élevés de l'énergie se propage largement) aux autres prix. L'inflation mesurée par l'indice des prix à la consommation se situe autour de 3 pour cent depuis avril, selon le communiqué, et la Banque s'attend à ce qu'elle avoisine 3½ pour cent d'ici la fin de l'année.

Le Conseil de direction a laissé la prochaine étape ouverte. "There could be a need to increase the policy rate further" (traduction libre : il pourrait être nécessaire de relever davantage le taux directeur), indique le communiqué, qui ajoute que le conseil "agreed to proceed carefully" (traduction libre : a convenu d'agir avec prudence). La prochaine décision est prévue le 9 décembre.

Le compte rendu de Maple sur la décision, "Bank of Canada Raises Its Rate to 2½%, the First Increase Since 2023", expose les prévisions qui la sous-tendent, et l'article de Maple du 31 octobre, "Canada's Economy Was Flat in August, and the Loonie Ended October Firmer", décrit le contexte de croissance.

Deux portes d'entrée dans le budget des ménages

Pour les détenteurs de prêts hypothécaires, une hausse de taux arrive de deux façons.

1. Les prêts à taux variable établis à partir du taux préférentiel. Les banques fixent le taux préférentiel et le font évoluer avec le taux directeur. La Banque Nationale du Canada a porté son taux préférentiel à 4.70 pour cent à compter du 29 octobre, et un prêt hypothécaire à taux variable, qui paie le taux préférentiel plus ou moins une marge fixe, a augmenté du plein quart de point chez les prêteurs qui ont fait de même. Sur un solde de C$400,000, la hausse représente environ C$1,000 par année en intérêts supplémentaires selon mon propre calcul, avant la diminution du solde. Certains prêts hypothécaires variables comportent un versement fixe; dans ce cas, le montant mensuel reste le même et une plus grande part va aux intérêts.
2. Les prêts hypothécaires à taux fixe au renouvellement. Ceux-ci ne coûtent rien de plus jusqu'à la fin du terme. Au renouvellement, le nouveau taux suit le rendement des obligations à cinq ans du gouvernement du Canada, qui reflète l'évolution que les investisseurs anticipent pour le taux directeur au cours des cinq prochaines années. Le rendement de référence à cinq ans était de 3.57 pour cent le 27 octobre, de 3.62 pour cent le jour de la décision et de 3.58 pour cent le 29 octobre, selon la série quotidienne de la Banque. Le rendement a peu bougé autour de la décision.

Les taux affichés que les banques à charte déclarent à la Banque du Canada montrent le même partage. Leur taux hypothécaire ordinaire à cinq ans était de 6.19 pour cent dans chacune des quatre lectures hebdomadaires du 7 octobre au 28 octobre. Les taux affichés sont des prix courants, bien au-dessus de ce que la plupart des emprunteurs négocient, et ils n'ont pas changé pendant les quatre semaines entourant la décision.

La première porte atteint davantage d'emprunteurs, mais chacun dans une moindre mesure: dans l'exemple de C$400,000, l'intérêt ajouté est d'environ C$83 par mois. Le Residential Mortgage Industry Report de la Société canadienne d'hypothèques et de logement, édition de l'automne 2026, situe les prêts hypothécaires à taux variable à 36 pour cent des termes hypothécaires en juin 2026 dans son graphique de la répartition des termes hypothécaires, bien en deçà de leur part maximale du début de 2022.

Les renouvellements qui comptent le plus sont ceux de 2021

L'exposition la plus importante se trouve chez les ménages qui ont fixé un taux de cinq ans pendant la pandémie, lorsque les taux étaient très bas, et qui renouvellent maintenant.

Le Rapport sur la stabilité financière de la Banque, publié en mai 2026, a mesuré ce groupe. Les prêts hypothécaires à versements fixes de cinq ans de l'époque de la pandémie arrivant à renouvellement au cours de l'année suivante représentaient "about 12% of all outstanding mortgages in Canada" (traduction libre : environ 12 pour cent de l'ensemble des prêts hypothécaires en cours au Canada), et "on average, these borrowers will see their payments increase by about 15%" (traduction libre : en moyenne, ces emprunteurs verront leurs versements augmenter d'environ 15 pour cent).

Un deuxième groupe de renouvellements, un peu plus important, composé de prêts à versements variables et de prêts à taux fixe de plus courte durée, "not see their payments change at renewal" (traduction libre : ne verrait pas ses versements changer au renouvellement) en moyenne, selon le rapport de la Banque.

À titre d'illustration, un ménage qui verse C$2,000 par mois avant le renouvellement verserait environ C$2,300 après celui-ci, à cette hausse moyenne. Ce chiffre est le mien, établi à partir de la moyenne de la Banque; les hausses individuelles varient selon le taux initial, le solde restant et le nouveau terme.

La Banque a aussi daté la fin de la vague. "By the second half of 2027, nearly all mortgage holders facing large payment increases will have renewed" (traduction libre : d'ici la seconde moitié de 2027, presque tous les détenteurs de prêts hypothécaires confrontés à de fortes hausses de versements auront renouvelé), indique le rapport de la Banque. Le rapport d'automne de la SCHL arrive à une conclusion semblable: "The largest renewal shock has likely passed" (traduction libre : le plus gros choc de renouvellement est probablement passé), tandis que certains emprunteurs "will still face higher payments, particularly those renewing 5-year mortgages taken out in 2021" (traduction libre : feront encore face à des versements plus élevés, en particulier ceux qui renouvellent des prêts hypothécaires de 5 ans contractés en 2021).

Un quart de point sur le taux du financement à un jour modifie ce portrait à la marge. Il ne change pas le facteur principal, soit l'écart entre un taux contractuel de 2021 et le rendement à cinq ans d'aujourd'hui.

Comment les emprunteurs tiennent le coup

Les données sur les ménages à l'approche de la décision étaient stables, avec des pressions concentrées à quelques endroits.

Statistique Canada a indiqué le 11 septembre que le ratio du service de la dette des ménages, soit la part du revenu disponible consacrée au capital et aux intérêts, a reculé à 14.52 pour cent au deuxième trimestre de 2026. Le même communiqué montrait que les paiements d'intérêts hypothécaires augmentaient de "the largest amount in the last two years" (traduction libre : la plus forte hausse des deux dernières années), alors que la dette des ménages diminuait en proportion du revenu disponible.

Les arriérés restent faibles dans les banques et plus élevés ailleurs. Le rapport d'automne de la SCHL suit les prêts hypothécaires en retard de paiement de 90 jours ou plus; les entités de placement hypothécaire sont les prêteurs privés qui acceptent les emprunteurs que les banques refusent.

Source : SCHL, Residential Mortgage Industry Report, Fall 2026.

La SCHL s'attend à ce que l'Ontario "to record the largest and most sustained increase" (traduction libre : enregistre la hausse la plus forte et la plus soutenue) des défauts de paiement jusqu'au milieu de 2027, avec une pression à la hausse plus modérée en Colombie-Britannique et dans le Canada atlantique.

Le rapport de la Banque a examiné les arriérés sur toutes les formes de crédit, qui étaient globalement stables à environ 1.3 pour cent pour les détenteurs de prêts hypothécaires et à environ 2.5 pour cent pour les personnes sans prêt hypothécaire.

Ce que fait le test de résistance au renouvellement

Les prêteurs sous réglementation fédérale au Canada qualifient les emprunteurs non assurés à un taux minimal fixé par le Bureau du surintendant des institutions financières: "the greater of the mortgage contract rate plus 2% or 5.25%" (traduction libre : le plus élevé du taux contractuel du prêt hypothécaire majoré de 2 pour cent ou de 5.25 pour cent).

Les ménages qui renouvellent ont pour la plupart franchi cette barre. Le rapport de la Banque a constaté que "more than 90% of borrowers who renewed in the past 12 months did so at rates below their qualifying rates" (traduction libre : plus de 90 pour cent des emprunteurs qui ont renouvelé au cours des 12 derniers mois l'ont fait à des taux inférieurs à leur taux de qualification). Il a aussi estimé qu'aux prix actuels des logements, environ 4 pour cent des emprunteurs qui renouvellent en 2027 ne pourraient pas refinancer, surtout parce que leur avoir propre serait insuffisant pour satisfaire aux exigences des prêteurs. La part à Toronto est environ le double de la part nationale, et un recul supplémentaire de 10 pour cent des prix des logements ferait augmenter les deux, selon l'estimation de la Banque.

Le renouvellement lui-même ne refait pas le test. La ligne directrice B-20 du BSIF indique que les prêteurs ne sont "not expected to re-apply the qualification rate assessment to existing borrowers that are renewing mortgages" (traduction libre : pas tenus de réappliquer l'évaluation du taux de qualification aux emprunteurs existants qui renouvellent leur prêt hypothécaire), et la page du BSIF sur le taux de qualification minimal précise qu'il ne s'attend pas à ce que les prêteurs appliquent la règle aux simples transferts non assurés vers un autre prêteur au renouvellement, pourvu que la période d'amortissement et le montant du prêt n'augmentent pas. Un ménage capable de continuer à payer peut habituellement magasiner son renouvellement.

Ce qui décidera de la prochaine année

La hausse d'octobre est la moindre des deux forces qui s'exercent sur les versements hypothécaires canadiens. La plus importante est une vague de renouvellements que la Banque s'attend à voir en grande partie terminée d'ici la seconde moitié de 2027, tarifée à partir d'un rendement obligataire à cinq ans plutôt que du taux du financement à un jour.

Des arriérés de 0.28 pour cent laissent aux banques une marge pour absorber une hausse, et leurs prochains rapports trimestriels montreront si les provisions pour pertes sur créances ont évolué en conséquence. La décision du 9 décembre compte surtout pour les emprunteurs à taux variable, que la SCHL situe à 36 pour cent des termes hypothécaires en juin 2026. Pour la cohorte de 2021, le chiffre à suivre est le rendement obligataire à cinq ans le jour où arrive la lettre de renouvellement.