Eine Zinserhöhung um einen Viertelpunkt trifft auf Kanadas letzte große Welle von Hypothekenverlängerungen

Die Bank of Canada hat ihren Leitzins am 28. Oktober um einen Viertelprozentpunkt angehoben, und manche Hypothekenschuldner spürten es schon am nächsten Morgen, als die Prime-Sätze der Banken nachzuziehen begannen.

Der neue Leitzins liegt bei 2.5 Prozent. Es war die erste Erhöhung der Bank seit 2023, wie Maple am 30. Oktober berichtete.

Die meisten kanadischen Hypotheken bewegen sich nicht mit dem Prime-Satz. Eine Festzinshypothek wird bei Abschluss oder Verlängerung bepreist, und dieser Preis folgt dem Anleihemarkt enger als dem Tagesgeldsatz der Bank. Die Oktober-Entscheidung trifft deshalb zwei Gruppen von Haushalten, mit zwei unterschiedlichen Geschwindigkeiten und in zwei unterschiedlichen Größenordnungen.

Warum die Bank gehandelt hat

Die Bank erklärte in ihrer Pressemitteilung vom 28. Oktober, sie habe den Zins angehoben, "to reduce the risk that continuing high energy prices spread broadly" (sinngemäß: um das Risiko zu verringern, dass anhaltend hohe Energiepreise breit) auf andere Preise übergreifen. Die am Verbraucherpreisindex gemessene Inflation liegt laut der Mitteilung seit April bei rund 3 Prozent, und die Bank erwartet sie bis Jahresende bei nahezu 3½ Prozent.

Der Governing Council ließ den nächsten Schritt offen. "There could be a need to increase the policy rate further" (sinngemäß: Es könnte nötig werden, den Leitzins weiter anzuheben), hieß es in der Mitteilung, ergänzt um den Hinweis, der Rat habe "agreed to proceed carefully" (sinngemäß: vereinbart, vorsichtig vorzugehen). Die nächste Entscheidung ist für den 9. Dezember angesetzt.

Maples Bericht zur Entscheidung, "Bank of Canada Raises Its Rate to 2½%, the First Increase Since 2023", legt die Prognosen dahinter dar, und Maples Bericht vom 31. Oktober, "Canada's Economy Was Flat in August, and the Loonie Ended October Firmer", beschreibt das Wachstumsumfeld.

Zwei Wege ins Haushaltsbudget

Bei Hypothekenschuldnern kommt eine Zinserhöhung auf zwei Wegen an.

1. Variable Kredite auf Basis des Prime-Satzes. Die Banken legen den Prime-Satz fest und bewegen ihn mit dem Leitzins. Die National Bank of Canada hob ihren Prime-Satz mit Wirkung zum 29. Oktober auf 4.70 Prozent an, und eine variable Hypothek, die den Prime-Satz plus oder minus einen festen Aufschlag zahlt, stieg bei Kreditgebern, die ebenso verfuhren, um den vollen Viertelpunkt. Bei einem Saldo von C$400,000 ergibt die Erhöhung nach eigener Rechnung rund C$1,000 zusätzliche Zinsen pro Jahr, bevor der Saldo sinkt. Manche variablen Hypotheken haben eine feste Rate; bei ihnen bleibt der Monatsbetrag gleich, und ein größerer Teil davon fließt in die Zinsen.
2. Festzinshypotheken bei der Verlängerung. Sie kosten bis zum Ende der Laufzeit nichts zusätzlich. Bei der Verlängerung folgt der neue Zins der Rendite fünfjähriger Staatsanleihen Kanadas, die widerspiegelt, wo Anleger den Leitzins in den kommenden fünf Jahren erwarten. Die Rendite der fünfjährigen Benchmark-Anleihe lag laut der täglichen Datenreihe der Bank am 27. Oktober bei 3.57 Prozent, am Tag der Entscheidung bei 3.62 Prozent und am 29. Oktober bei 3.58 Prozent. Rund um die Entscheidung bewegte sich die Rendite kaum.

Die ausgeschriebenen Zinsen, die die Geschäftsbanken an die Bank of Canada melden, zeigen dieselbe Trennung. Ihr Zins für eine konventionelle fünfjährige Hypothek lag in allen vier Wochenwerten vom 7. Oktober bis 28. Oktober bei 6.19 Prozent. Ausgeschriebene Zinsen sind Listenpreise, deutlich über dem, was die meisten Kreditnehmer aushandeln, und sie veränderten sich in den vier Wochen rund um die Entscheidung nicht.

Der erste Weg erreicht mehr Kreditnehmer, jeden aber weniger stark: Im Beispiel mit C$400,000 betragen die zusätzlichen Zinsen rund C$83 im Monat. Der Residential Mortgage Industry Report der Canada Mortgage and Housing Corporation, Ausgabe Herbst 2026, beziffert den Anteil variabler Hypotheken in seiner Grafik zum Anteil der Hypothekenlaufzeiten im Juni 2026 auf 36 Prozent, deutlich unter ihrem Spitzenanteil Anfang 2022.

Am stärksten zählen die Verlängerungen aus dem Jahr 2021

Das größere Risiko liegt bei Haushalten, die sich während der Pandemie, als die Zinsen sehr niedrig waren, fünfjährige Festzinsen gesichert haben und jetzt verlängern.

Der im Mai 2026 veröffentlichte Financial Stability Report der Bank bezifferte diese Gruppe. Fünfjährige Hypotheken mit fester Rate aus der Pandemiezeit, die im folgenden Jahr zur Verlängerung anstanden, machten "about 12% of all outstanding mortgages in Canada" (sinngemäß: rund 12% aller ausstehenden Hypotheken in Kanada) aus, und "on average, these borrowers will see their payments increase by about 15%" (sinngemäß: im Durchschnitt werden die Raten dieser Kreditnehmer um rund 15% steigen).

Eine zweite, etwas größere Gruppe von Verlängerungen, bestehend aus Krediten mit variabler Rate und kürzeren Festzinslaufzeiten, würde laut dem Bericht der Bank im Durchschnitt "not see their payments change at renewal" (sinngemäß: bei der Verlängerung keine Veränderung der Raten erleben).

Zur Veranschaulichung: Ein Haushalt, der vor der Verlängerung C$2,000 im Monat zahlt, würde bei dieser durchschnittlichen Erhöhung danach rund C$2,300 zahlen. Diese Zahl ist eine eigene, auf dem Durchschnitt der Bank aufgebaute Rechnung; die einzelnen Erhöhungen hängen vom ursprünglichen Zins, vom Restsaldo und von der neuen Laufzeit ab.

Die Bank datierte auch das Ende der Welle. "By the second half of 2027, nearly all mortgage holders facing large payment increases will have renewed" (sinngemäß: Bis zur zweiten Jahreshälfte 2027 werden nahezu alle Hypothekenschuldner, denen große Ratenerhöhungen bevorstehen, verlängert haben), hieß es im Bericht der Bank. Der Herbstbericht der CMHC kam zu einer ähnlichen Einschätzung: "The largest renewal shock has likely passed" (sinngemäß: Der größte Verlängerungsschock ist wahrscheinlich vorüber), während manche Kreditnehmer "will still face higher payments, particularly those renewing 5-year mortgages taken out in 2021" (sinngemäß: weiterhin höhere Raten zahlen müssen, insbesondere jene, die 2021 abgeschlossene Hypotheken mit 5-jähriger Laufzeit verlängern).

Ein Viertelpunkt beim Tagesgeldsatz verändert dieses Bild nur am Rand. Den Haupttreiber ändert er nicht: den Abstand zwischen einem Vertragszins von 2021 und der heutigen Rendite fünfjähriger Anleihen.

Wie sich die Kreditnehmer halten

Die Haushaltszahlen vor der Entscheidung waren stabil, mit Druck an einigen wenigen Stellen.

Statistics Canada meldete am 11. September, dass die Schuldendienstquote der Haushalte, also der Anteil des verfügbaren Einkommens, der in Tilgung und Zinsen fließt, im zweiten Quartal 2026 auf 14.52 Prozent sank. Dieselbe Veröffentlichung zeigte, dass die Hypothekenzinszahlungen um "the largest amount in the last two years" (sinngemäß: den größten Betrag der vergangenen zwei Jahre) stiegen, während die Verschuldung der Haushalte im Verhältnis zum verfügbaren Einkommen zurückging.

Die Zahlungsrückstände bleiben bei den Banken niedrig und sind anderswo höher. Der Herbstbericht der CMHC erfasst Hypotheken, die 90 Tage oder länger mit Zahlungen im Rückstand sind; Mortgage Investment Entities sind die privaten Kreditgeber, die Kreditnehmer übernehmen, die die Banken ablehnen.

Quelle: CMHC, Residential Mortgage Industry Report, Herbst 2026.

Die CMHC erwartet, dass Ontario bis Mitte 2027 "to record the largest and most sustained increase" (sinngemäß: den größten und anhaltendsten Anstieg verzeichnet) bei den Zahlungsausfällen, mit gemäßigterem Aufwärtsdruck in British Columbia und Atlantik-Kanada.

Der Bericht der Bank betrachtete Zahlungsrückstände über alle Kreditformen hinweg; sie waren mit rund 1.3 Prozent bei Hypothekenschuldnern und rund 2.5 Prozent bei Personen ohne Hypothek weitgehend stabil.

Was der Stresstest bei der Verlängerung bewirkt

Kanadas bundesweit beaufsichtigte Kreditgeber prüfen nicht versicherte Kreditnehmer anhand eines Mindestzinses, den das Office of the Superintendent of Financial Institutions festlegt: "the greater of the mortgage contract rate plus 2% or 5.25%" (sinngemäß: der höhere Wert aus Vertragszins plus 2% oder 5.25%).

Verlängernde Haushalte haben diese Hürde überwiegend genommen. Der Bericht der Bank stellte fest, dass "more than 90% of borrowers who renewed in the past 12 months did so at rates below their qualifying rates" (sinngemäß: mehr als 90% der Kreditnehmer, die in den vergangenen 12 Monaten verlängert haben, dies zu Zinsen unter ihrem Prüfzins taten). Zudem schätzte er, dass bei den aktuellen Hauspreisen rund 4 Prozent der Kreditnehmer, die 2027 verlängern, nicht refinanzieren könnten, meist weil ihr Eigenkapital zu gering wäre, um die Anforderungen der Kreditgeber zu erfüllen. Der Anteil in Toronto ist etwa doppelt so hoch wie der landesweite, und ein weiterer Rückgang der Hauspreise um 10 Prozent würde nach Schätzung der Bank beide erhöhen.

Die Verlängerung selbst wiederholt den Test nicht. Laut OSFI-Leitlinie B-20 wird von Kreditgebern "not expected to re-apply the qualification rate assessment to existing borrowers that are renewing mortgages" (sinngemäß: nicht erwartet, die Prüfung anhand des Qualifikationszinses bei bestehenden Kreditnehmern, die ihre Hypothek verlängern, erneut anzuwenden), und auf ihrer Seite zum Mindestqualifikationszins erklärt die OSFI, sie erwarte nicht, dass Kreditgeber die Regel auf nicht versicherte reine Wechsel zu einem anderen Kreditgeber bei der Verlängerung anwenden, sofern Tilgungsdauer und Kreditbetrag nicht steigen. Ein Haushalt, der weiter zahlen kann, kann seine Verlängerung in der Regel am Markt vergleichen.

Was das kommende Jahr entscheidet

Die Oktober-Erhöhung ist die kleinere der beiden Kräfte, die auf die kanadischen Hypothekenraten wirken. Die größere ist eine Verlängerungswelle, die nach Erwartung der Bank bis zur zweiten Jahreshälfte 2027 weitgehend abgeschlossen ist und sich an der Rendite fünfjähriger Anleihen statt am Tagesgeldsatz orientiert.

Zahlungsrückstände von 0.28 Prozent lassen den Banken Spielraum, einen Anstieg aufzufangen, und ihre nächsten Quartalsberichte werden zeigen, ob sich die Rückstellungen für Kreditausfälle mitbewegt haben. Die Entscheidung vom 9. Dezember zählt am meisten für Kreditnehmer mit variabler Laufzeit, deren Anteil die CMHC im Juni 2026 auf 36 Prozent der Hypothekenlaufzeiten beziffert. Für den Jahrgang 2021 ist die maßgebliche Zahl die Rendite fünfjähriger Anleihen an dem Tag, an dem das Verlängerungsschreiben eintrifft.